Julien Damon.
Professeur associé à Sciences Po (Master d'urbanisme)
EPREUVE DE SYNTHESE
(2 HEURES)
------------------------------------------------------------------------
? LE LOGEMENT SOCIAL ?
SYNTHESE (14 points)
Lisez ce dossier, qui rassemble des notes documentaires, des coupures de presse, des
graphiques et des tableaux. En vous appuyant sur ces données, analyses et informations,
répondez à la question suivante :
Le logement social doit-il être réservé aux plus démunis ?
Documents
; DOCUMENT – Le logement en France et dans l’Union européenne
; GRAPHIQUE – Répartition des ménages logés en HLM
; TABLEAU – Plafonds mensuels pour obtenir un HLM ou rester en HLM ; ARTICLE – Ces locataires de HLM qui font scandale, Libération, 21 décembre 2007
; ARTICLE – Polémique sur l'impact des nouveaux surloyers de solidarité à Paris, Les
Echos, 24 juin 2009
; DOCUMENT – Présentation de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre
l’exclusion
; DOCUMENT – Controverse sur le surloyer
; DOCUMENT – Rapport 2008 sur le mal-logement de la Fondation abbé Pierre
*
* *
ANALYSE ET OPINION
(6 points)
Après votre synthèse, utilisez vos connaissances et capacités d’analyse pour répondre à la
question suivante : ? Le doit au logement est-il un droit de l’homme ? ?
------------------------------------------------------------------------
- 1/11 -
DOCUMENT – Le logement en France et dans l’Union européenne
Proportion de ménages propriétaires de leur logement en 2005 (en %) 100
88888790838278777780757373727169686967706663615858605454525044
40
30
20
10DE0 AT NLEn 2005, pratiquement deux ménages sur trois dans l’Union à 25 sont propriétaires de leur
PLlogement. Dans tous les États membres à l’exception de l’Allemagne (44 % de propriétaires),
les propriétaires sont majoritaires. C’est le cas de plus de 80 % des ménages en Estonie et en DKLituanie (88% chacun), en Hongrie (87%), en Espagne (83%) et en Slovénie (82%). Les FRproportions les plus faibles après l’Allemagne étaient enregistrées en Autriche (52% de SEpropriétaires), aux Pays-Bas et en Pologne (54% chacun), ainsi qu’au Danemark et en France
UE 25(58% chacun).
40FI3837Part du logement dans la consommation des ménages en 2005 (en %) 3636363635353535BE3533323232CY31313130293029UK282827LU24252322CZ
201920IT
PT15EL10MT
LV5ROSK MT0IREn 2005 la part des dépenses de logement (loyers, remboursements, mais aussi eau, électricité, LVgaz, meubles, articles de ménage et entretien courant de l’habitation) est en moyenne de 33 % SIHUdans l’Union. La France se situe dans cette moyenne. Il s’agit là d’une définition extensive ESdes dépenses logement, définition plus large que ce qui est pris en considération dans le HRHUcompte français du logement. Une nouvelle fois on met ici l’accent sur les différences plus CZLVque sur les valeurs. CY
EESK
AT
SI
GR
- 2/11 - IE
BE
PT
NL
FI
FR
UE27
DE
ES
EE
IT
SE
DK
PL
UK
LU
BG
Parc locatif social en proportion du parc total de logements vers 2005 (en %)
40
3535
30
252121212020201817
1512
9107766544453332221100GR
ES•Au Danemark, au Pays-Bas et en Suède le logement social est à vocation universelle. Tout le monde peut y prétendre. LV
•Dans le plus grand nombre des pays de l’Union, le logement social a une vocation LTgénéraliste. Les plus défavorisés peuvent être prioritaires, mais les plafonds de ressources LUpour y accéder peuvent être relativement élevés. C’est le cas en France, mais aussi en
ROAllemagne, en Belgique, en Espagne, en Finlande, en Italie, au Luxembourg, en Pologne, au
Portugal, en République Tchèque, en Slovénie. BG
•Dans un troisième groupe d’Etats membres, le logement social est à vocation résiduelle. CYL’accès au parc est ciblé sur les plus défavorisés. C’est le cas en Bulgarie, à Chypre, en en PTHongrie, en Irlande, à Malte, en Roumanie, au Royaume-Uni, en Slovaquie et dans les Pays
HUbaltes.
IT
SK
SI
DE
MT
BG
EE
IE
PL
FR
FI
DK
CZ
AT
UK
SE
NL
- 3/11 -
GRAPHIQUE – Répartition des ménages logés en HLM
Répartition des ménages logés en HLM (en %) selon le niveau de revenu total du ménage en
quartiles
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
197319781984198819921996
1er quartile2ème quartile3ème quartile4ème quartile
- 4/11 -
TABLEAU – Plafonds mensuels pour obtenir un HLM ou rester en HLM
Année 2008 (JO du 13 décembre 2007)
Paris & communes Paris & communes Autres régions hors Autres régions hors Nombre de personne
limitrophes limitrophes région parisienne région parisienne dans le ménage
Pour obtenir un Pour rester dans son Pour obtenir un Pour rester dans son
logement HLM logement HLM logement HLM logement HLM
1 1 963 3 926 1 706 3 413
2 2 933 5 867 2 279 4 558
3 3 845 7 691 2 740 5 481
4 4 591 9 182 3 308 6 616
5 5 462 10 925 3 892 7 784
6 6 147 12 293 4 386 8 772
Note : les catégories de Note : les catégories de Note : les catégories de Note : les catégories de Note : les catégories de ménages sont ménages sont ménages sont ménages sont ménages sont aménagées pour les aménagées pour les aménagées pour les aménagées pour les aménagées pour les personnes handicapées personnes handicapées personnes handicapées personnes handicapées personnes handicapées et les jeunes ménages et les jeunes ménages et les jeunes ménages et les jeunes ménages et les jeunes ménages
- 5/11 -
ARTICLE – Ces locataires de HLM qui font scandale, Libération, 21 décembre 2007
La polémique sucistée par le logement de Jean-Paul Bolufer (directeur de cabinet de Christine Boutin) en réveille d'autres. Rappel des logements qui embarrassent la République.
C'est Jean-Paul Bolufer lui même qui le dit: son cas n'est pas isolé, et les ?donneurs de leçon? feraient bien de s'en souvenir. L'ex-directeur de cabinet de Christine Boutin n'est de fait pas le premier politique à se voir reprocher son HLM.Ce qui pourrait expliquer un certain silence observé par la droite comme la gauche ces derniers jours, à quelques exceptions près. La médiatisation du cas de l'ex-directeur de cabinet de Chrisine Boutin fait remonter à la surface de vieilles histoires, et en dévoile de nouvelles.
Parmi les cas connus de longue date, celui de Jean-Pierre Chevènement, bénéficiaire de deux HLM à Belfort et à Paris (dans le Ve arrondissement), revient sous les projecteurs, un élu de Belfort revenant à la charge vendredi pour lui demander de quitter les lieux.
Autre scandale en 1995, quand le Canard Enchaîné révèle qu'Alain Juppé, alors adjoint au maire de Paris, fait diminuer par ses services le loyer de son fils, heureux locataire d'un appartement du très chic VIe arrondissement de Paris. Alain Juppé lui-même étant locataire d'un appartement refait à neuf aux frais du contribuable.
La même année, on découvre que Jacques Chirac, alors maire de Paris, loue à une SCI indirectement contrôlée par la mairie de Paris, un logement de 189 m2 à un prix inférieur au marché.
Egalement épinglés à cette période pour leurs abus en matière de logement, le fils de Jean Tibéri, celui d'Edouard Balladur, la fille de Jack Lang, et plus récemment Jean-François Copé.
Sans oublier la retentissante affaire Hervé Gaymard, elle aussi révélée par le Canard Enchaîné, en 2005. L'ancien ministre de l'Economie n'était certes pas logé en HLM, mais dans un duplex de pas moins de 600 m2 payé par l'Etat plus de 14.400 euros par mois.
Dernier HLM embarassant en date, celui de la directrice de cabinet de Fadela Amara, logée dans 80m2 pour 420 euros par mois dans une zone urbaine sensible (ZUS) de Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine). Locataire de cet appartement depuis 23 ans, alors que ses ressources n'étaient pas celles d'aujourd'hui, elle se dit prête à payer un surloyer.
Quant à Fadela Amara, secrétaire d'Etat à la politique de la Ville, également logée en HLM dans le XIIIe arrondissement de Paris, elle dit payer le prix du marché, et rappelle que son mandat ?n'est pas un CDI?.
- 6/11 -
ARTICLE – Polémique sur l'impact des nouveaux surloyers de solidarité à Paris, Les
Echos, 24 juin 2009
C'est à un exercice d'équilibriste que s'est livré hier Jean-Yves Mano, l'adjoint (PS) au logement du maire socialiste de Paris, Bertrand Delanoë. Tout en rappelant qu'il était favorable au principe du surloyer de solidarité (SLS) dans le parc de logements sociaux, Jean-Yves Mano a dénoncé ? la brutalité ? du nouveau barème introduit par un décret d'août 2008 et qui frappe depuis le début de l'année les résidents dont les revenus dépassent d'au moins 20 % les plafonds. ? Attendre du nouveau barème qu'il permette la libération de nombreux logements est une chimère ?, a fait valoir l'élu, en s'appuyant sur un premier bilan chiffré réalisé à Paris sur le parc des cinq bailleurs dépendant de la ville et qui gèrent 70 % des logements sociaux parisiens.
Depuis le 1er janvier 2009, le nombre de départs imputables au surloyer est inférieur à 300, soit 0,003 % de ce parc. Jean-Yves Mano pointe le faible nombre de foyers concernés par le SLS : 4.500 sur 120.000 ménages locataires. ? Ce ne sont pas des nantis. Parmi eux, 70 % ont des revenus qui n'excèdent pas de plus de 60 % les plafonds de revenus, l'effet du surloyer va pousser les classes moyennes à quitter Paris ?, a fustigé l'élu. Celui-ci dénonce aussi la future baisse (- 10 % au 1er janvier 2010) du plafond de ressources inscrite dans la loi Boutin. Selon lui, cette baisse devrait accroître de 50 % le nombre de ménages frappés par le SLS. Elle devrait aussi augmenter le montant du surloyer des ménages déjà assujettis et ce, dans une proportion de 30 à 100 %.
? Une vraie double peine ?, déplore Jean-Yves Mano, qui demande une modification du décret. Il a aussi regretté l'amendement des députés UMP parisiens Jean-François Lamour et Philippe Goujon, qui prévoit de limiter le cumul du loyer et du surloyer au niveau des prix moyens du marché. Il ne concernerait que 350 foyers. ? C'est un amendement de bon sens, qui n'est pas là pour protéger les riches, se défend Jean-François Lamour. Si les classes moyennes sont obligées de quitter Paris aujourd'hui, c'est que le maire a favorisé le logement social et très social au détriment du logement intermédiaire et de l'accession sociale à la propriété. ?
- 7/11 -
DOCUMENT – Présentation de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion
Site du Gouvernement en février 2009, avant le vote définitif de la loi…
La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
Sénateurs et députés ont adopté, le 19 février, la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion de Christine Boutin.
Zoom sur les derniers ajustements apportés par la commission mixte paritaire, tant pour les propriétaires que pour les locataires.
Les éléments clés de la loi
l'augmentation des constructions HLM ; l'amélioration de l'accès à l'accession sociale à la
propriété ; le renforcement de la politique du 1 % logement.
Les enjeux de la loi
La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion vise à répondre à la crise immobilière et à la crise du logement. Soutenir la construction est crucial sachant que la France souffre d'un réel déficit de logements et que le secteur du bâtiment emploie 1,2 million de Français. Une chute de production de 10 000 logements entraînerait 20 000 chômeurs en plus.
Pour favoriser la construction de logements sociaux, le texte prévoit de renforcer la mutualisation des moyens entre organismes HLM. Un prélèvement sera opéré sur ceux dont l'effort d'investissement est réduit et qui disposent de moyens financiers surabondants au profit des organismes qui ont des besoins plus importants.
Pour donner plus de visibilité aux bailleurs sociaux dans leurs investissements, l'exonération pendant 25 ans de la taxe foncière pour la construction de logement sociaux est prorogée jusqu'en 2014.
Fludifier la mobilité dans le parc HLM
Pour tenir compte de certaines situations particulières et confirmer la volonté du Gouvernement d'améliorer la mobilité dans le parc social tombée à 9,4 % par an, les sénateurs et les députés ont décidé :
d'assouplir le mécanisme de surloyer dans le parc social en le modulant dans les zones tendues ; de plafonner le surloyer de façon à ce qu'il ne dépasse pas les niveaux des loyers du marché ; de porter le délai pour quitter un logement HLM à 3 ans pour les locataires dont les ressources dépassent plus de deux fois le plafond deux ans d'affilée ; d'exonérer
les locataires âgés de 65 ans de l'obligation d'accepter, en cas de sous-occupation, une des trois offres de logements plus petits.
Toujours dans une optique de mobilité, le texte abaisse de 10 % les plafonds de ressources pour accéder au logement social afin de ramener la proportion des ménages y ayant droit de 70 % à 60 %.
Revoir en profondeur la gouvernance du 1 % Logement
Les dispositions prévues dans le projet de loi visent à résoudre les dysfonctionnements relevés
- 8/11 -
par la Cour des comptes. L'Etat affectera ses fonds par décret et fixera de nouvelles missions à l'organisme telles la rénovation urbaine et l'amélioration de l'habitat. Il sera chargé de financer au moins d'ici à 2011 l'Agence nationale de rénovation urbaine (Anru) et l'Agence nationale de l'habitat (Anah). La loi confirme une enveloppe de 12 milliards d'euros allouée a l'Anru de 2004 à 2013.
Améliorer le dispositif du Pass Foncier
L'accession sociale au logement individuel et au collectif sera facilitée par le Pass foncier dont le nombre sera porté à 30 000 en 2009. Les collectivités locales bénéficieront d'une aide de 3 000 à 5 000 euros.
Les plafonds de ressources du prêt social de location-accession seront alignés sur ceux du prêt à taux 0 %. A l'avenir, ces deux aides pourront être couplées.
Les rapports propriétaires-locataires
Pour protéger les petits propriétaires qui n'ont que le loyer pour compléter leur retraite, le délai d'une expulsion locative est ramené de 3 ans à 1 an, à partir de la décision du juge. L'investissement Borloo dans l'ancien est rendu plus attractif en portant de 45 % à 60 % la déduction des revenus fonciers.
Les marchands de sommeil ne pourront plus se prévaloir de l'insalubrité du logement pour expulser les locataires.
Autre amendement : locataires comme propriétaires devront installer d'ici à trois ans des détecteurs d'incendie dans les appartements et dans les parties communes.
Des droits supplémentaires sont également accordés aux locataires avec la suppression de la caution lorsque le propriétaire a souscrit une assurance contre les impayés de loyer.
- 9/11 -
DOCUMENT – Controverse sur le surloyer
www.immobilier.la
Plus de surloyer, moins de mixité sociale dans les HLM
Un projet de décret visant à renforcer le supplément de loyer de solidarité (SLS), dit " surloyer ", a été présenté par le cabinet de Christine Boutin, Ministre du Logement et de la Ville jeudi 15 mai 2008 devant le Conseil National de l'Habitat. Ce projet vise à majorer les loyers des locataires en HLM dont les ressources dépassent d'au moins 20% le plafond de ressources pour accéder à un logement social. HLM Le supplément de loyer de solidarité devrait être demandé à plus de 140 000 locataires, soit 5% des foyers logés dans les HLM, à partir du 1er janvier 2009. Les zones sensibles devraient être épargnées par le surloyer afin de ne pas nuire à la mixité sociale.
Pour le ministère, les objectifs sont : obtenir une grande équité entre les locataires inciter
les foyers qui ont les moyens de louer un appartement dans le privé à déménager. Actuellement la réglementation impose un surloyer à partir de 60% de dépassement des ressources. Le nouveau barème national, variable en fonction des zones géographiques, sera progressif à partir de 20% de dépassement.
Exemple : "un couple avec deux enfants, à Paris, disposant de revenus excédant les plafonds de ressources de 50 % - soit 6 177 euros mensuels - et acquittant un loyer de 422 euros par mois et un surloyer de 100 euros par mois pour un HLM de 60 m2 devra payer, après la réforme, un surloyer de 311 euros, portant le loyer à 733 euros. Les ménages qui excèdent de plus de 90 % les plafonds devront, eux, payer un surloyer qui rapprochera leur quittance des prix du marché privé."
Sur les 140 000 ménages concernés, 21 000 verraient leur loyer s'approcher des prix du marché privé.
LA CLCV (Consommation Logement et Cadre de Vie) s'est opposée au projet de ce décret. Elle considère "que ce n'est pas en imposant plus lourdement 140 000 locataires, ceux qui assurent une mixité économique et sociale dans des quartiers parfois sensibles, que le gouvernement résoudra la crise du logement."
Pour la CLCV, ces mesures auront pour conséquences de mettre à mal la nécessaire mixité sociale et de " ghettoïser " un peu plus encore de nombreux quartiers. Elles soulèvent une autre interrogation : où iront tous ces ménages que l'on veut pousser hors des HLM ?"
- 10/11 -