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400[1].REVENUS__FONCIERS

By Alma Cox,2014-07-01 17:10
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400[1].REVENUS__FONCIERS

    La catégorie des revenus fonciers.

    Les personnes physiques sont soumises à l'IRPP pour les revenus qu'elles retirent de leurs propriétés foncières. La déclaration relative aux revenus fonciers est la déclaration 2044 (régime réel). Toutefois, si le contribuable relève du régime forfaitaire, il devra seulement porter ses recettes brutes sur la déclaration 2042.

    1. CHAMP D'APPLICATION.

    Les revenus fonciers sont constitués du produit des locations immobilières des propriétés appartenant aux membres du foyer fiscal.

    Lorsque ces revenus sont inclus dans les bénéfices réalisés par une entreprise, ils sont rattachés à la catégorie dont relève l'activité de l'entreprise.

    Les revenus fonciers sont imposables en France, que les immeubles concernés soient situés en France ou à l'étranger (sauf conventions internationales).

    2. LES MODALITES D'IMPOSITION DES REVENUS FONCIERS.

Deux régimes existent : le régime du micro-foncier et le régime du réel.

    A) Régime du micro-foncier.

    Les contribuables qui ont perçu en 2006 des revenus fonciers qui n'excédent pas 15 000 ? sont

    soumis de plein droit au régime du micro-foncier. Le montant brut perçu (total des loyers encaissés) est porté directement sur la déclaration d'ensemble des revenus. Un abattement de 30 % représentatif des charges est appliqué. Une option pour le régime réel est possible. L'option est globale et s'applique pour 3 ans.

    Le régime du micro-foncier présente un réel avantage lorsque le contribuable a peu de charges : pas d'intérêts d'emprunt, pas de gros travaux à supporter ...

    En revanche, lorsque les charges foncières sont élevées et excédent le forfait de 30 %, le contribuable a intérêt à opter pour la déduction réelle des frais supportés.

    B) Régime du réel normal.

    a) Les loyers.

    Les loyers à déclarer au titre d'une année sont ceux qui ont été effectivement encaissés, même s'ils se rapportent à une autre année. La fiscalité des ménages repose, en effet, sur une comptabilité de trésorerie (ou de caisse). C'est ainsi que les loyers perçus d'avance sont imposés au titre de l'année de leur perception.

    b) Les charges déductibles.

    Les charges déductibles des revenus fonciers qui sont considérées pour leurs montants réels sont notamment les suivantes :

    ; frais de gestion de l'immeuble

    ; primes d'assurance

    ; frais de gérance et de gardiennage

    ; taxes foncières et taxes diverses

    ; les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la

    réparation ou l'amélioration des biens

    ; les dépenses d'amélioration sauf si elles concernent des dépenses de

    construction, agrandissement ou reconstruction.

    Les dépenses d'amélioration qui modifient la consistance ou l'équipement d'un immeuble ne devraient pas, en principe, être déductibles car elles ont la nature de dépenses d'investissement. S'agissant toutefois d'immeubles réservés à l'habitation, la loi autorise, à titre exceptionnel, la déduction des dépenses d'amélioration qui ont pour objet une meilleure adaptation de l'immeuble aux conditions actuelles de confort. Cette mesure concerne par exemple l'installation d'un

    chauffage central, d'un ascenseur ou d'une salle d'eau. Les dépenses de reconstruction ou d'agrandissement sont cependant exclues.

Par ailleurs, un forfait de 20 ? par local au titre des frais de gestion courante est prévu.

    c) la déduction des déficits fonciers.

    Les déficits fonciers sont normalement imputables sur le revenu global, mais selon les modalités particulières suivantes :

    - l'immeuble doit rester loué pendant au moins quatre ans.

    - la déduction est plafonnée à un montant de 10 700 ? par année.

    - le déficit d'une année peut être reporté sur le revenu global des dix années suivantes,

    cette mesure a été prise pour ne pas pénaliser les propriétaires qui engagent

    d'importants travaux de rénovation.

    Enfin, il existe des régimes de faveur que nous n'étudierons pas dans le cadre de ce cours (régime Périssol, Besson, Lienemann, Robien).

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    Exemple 1 : monsieur et madame VAREL sont retraités. Ils ont acquis, au cours de leur vie active, un appartement à Marseille, avenue du Prado, dont les revenus assurent aujourd'hui l'essentiel de leur moyen d'existence. Pour 2006, le loyer annuel reçu s'élève à 25 780 ?.

    Les dépenses de l'année, pour l'appartement de Marseille, ont été les suivantes :

    - frais de gérance : 1 320 ?

    - réparations : 6 000 ?

    - intérêts des emprunts contractés pour l'amélioration de l'immeuble : 800 ?

    - charges d'assurance : 520 ?

    - taxe foncière : 1 500 ?

    Travail à faire : déterminez le revenu net imposable du foyer VAREL dans la catégorie des revenus fonciers.

    Exercice 1 : M et Me LECAT (nés en 1962 et en 1967) ont un enfant qui est lycéen (né en 1988). M LECAT est commerçant, entrepreneur individuel (régime normal). Le bénéfice fiscal de son commerce s'élève à 22 320 ? (avant abattement éventuel). Il est adhérent à un centre de gestion agréé. Me LECAT est salariée. Elle doit déclarer, pour l'année 2006, un salaire net imposable de 16 320 ? (elle n'a pas opté pour les frais réels). Le couple est devenu propriétaire, en 2006, d'un appartement qu'il loue. Le loyer perçu s'élève à 8 480 ? pour 2006. Les frais relatifs à cet

    appartement sont les suivants : taxe foncière : 395 ?, frais de gérance : 470 ?, réparations : 950 ?, assurance de l'appartement : 980 ?. Enfin, le couple verse une pension alimentaire à un ascendant dans le besoin (montant de 2 400 ? pour 2006). Cette pension alimentaire a fait l'objet d'une décision de justice en 2006.

Travail à faire :

    1) Quels sont les différents revenus catégoriels du foyer LECAT ?

    2) En ce qui concerne les revenus fonciers, quelles sont les deux solutions possibles ? Quelle

    solution choisira vraisemblablement le couple LECAT ?

    3) Après avoir consulté l'annexe 1, déterminez le montant net imposable, le nombre de

    parts ainsi que l'impôt brut à payer par le couple LECAT.

    4) L'impôt brut doit-il être corrigé ? Réponse à justifier.

    5) Le couple LECAT bénéficiera t-il de réduction d'impôt ? En déduire le montant de

    l'impôt net.

    6) Calculez à nouveau le montant de l'impôt net dans l'hypothèse suivante :

    a. la décision de justice relative à la pension alimentaire est antérieure à 2006

    b. et monsieur LECAT n'est pas adhérent d'un CGA ou d'une AGA.

    7) Quelles sont les contributions additionnelles à l'IR qui s'appliqueront aux revenus du

    couple LECAT ?

    8) Dans le montant de 16 320 ? (salaires de Me LECAT), quelle est la CSG qui est incluse ?

    9) Si vous disposez d'internet, vérifiez vos réponses aux questions 3, 4, 5 et 6 en calculant

    l'impôt sur le site suivant : http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/home puis cliquez sur

    calculez votre impôt sur le revenu 2007 (prendre modèle complet : déclaration de base +

    complémentaire).

    Remarque : il est donc possible de calculer en ligne l'impôt à payer sur le site : http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/home

    ANNEXE 1

    A partir de l'imposition des revenus 2006, les pensions alimentaires versées en exécution d'une décision de justice devenue définitive avant le 01/01/2006 sont majorées de 1,25 pour le calcul de l'impôt.

Majoration de 1,25 en l'absence d'adhésion à un CGA ou à une AGA (BIC, BNC, BA) : en

    l'absence d'adhésion à un centre de gestion ou à une association de gestion agrée, le bénéfice imposable (et s'il y a lieu les plus-values professionnelles à long terme) des entreprises placées sous un régime réel d'imposition BIC ou BA et de celles placées sous le régime de la déclaration contrôlée des BNC est majorée de 1,25 pour le calcul de l'impôt sur le revenu.

    Exercice 2 : monsieur et madame ROLAND (couple marié sans enfant) ont perçu en 2006 respectivement 22 800 et 22 200 de salaires nets. Monsieur et madame ROLAND n'ont pas choisi de déclarer des frais réels professionnels. Le couple dispose, par ailleurs, d'un appartement dans un vieux immeuble qu'il loue depuis 6 ans. Des réparations importantes ont été réalisées pendant l'été 2006 (notamment installation d'une salle d'eau et du chauffage central) pour un montant total de 17 710 ?. Les autres éléments relatifs à cet appartement sont les suivants :

    - loyers perçus : 7 200

    - taxe foncière : 690

    - assurance : 800

    - CSG (partie déductible) versée en 2006 (calculés sur les loyers perçus en 2005) : 418

Enfin, le couple a perçu 5 000 ? de dividendes d'actions en 2006 (aucun dividende perçus en 2005).

TRAVAIL A FAIRE :

    1) Sachant que le couple ROLAND cherche à payer le moins possible d'impôt, précisez le

    choix qu'il fera en matière de revenus fonciers.

    2) Calculez l'impôt sur le revenu net dû par le couple ROLAND au titre de l'année 2006.

    3) Quel montant (relatif à la déclaration 2007) le couple pourra t-il déduire de ses revenus

    fonciers perçus en 2007 et déclarés en mai 2008 ?

    4) Calculez le montant total des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et PS) relatifs aux

    sommes déclarés (ne pas tenir compte de la CSG et de la CRDS sur les salaires).

    CORRECTION EXERCICE 1 (revenus fonciers).

1) TSP, BIC et revenus fonciers.

    2) Deux solutions : micro-foncier (possible ici car les revenus fonciers n'excédent pas 15 000 ?)

    et réel normal.

    Revenu net foncier imposable si choix du micro-foncier : 8 480 * 0,7 = 5 936 ?

    Revenu net foncier imposable si choix du réel normal :

    8 480 395 470 950 980 - 20 = 5 665 ?

    Le couple choisira (vraisemblablement) le régime réel.

    Remarque : en cas d'option pour le régime réel, l'option est irrévocable pendant 3 ans

3) Montant net imposable (total) :

     22 320 + (16 320 * 0,9) + 5 665 2 400 = 40 273

     Nombre de parts : 2,5 parts.

     QF = 40 273/ 2,5 = 16 109,20

     Calcul de l'impôt brut (première méthode) :

     ((11 198 5 615) * 5,5 %) + ((16 109,2 11 198) * 14 %) = 994,64.

     Impôt brut total = 994,64 * 2,5 = 2 487 ?

     Calcul de l'impôt brut (deuxième méthode) :

     (40 273 * 0,14) (1 260,60 * 2,5) = 2 487 ?

4) L'impôt brut en subira pas de décote (il est supérieur à 828 ?).

    Pour savoir si un plafonnement du quotient familial s'applique, il faut calculer l'impôt pour

    deux parts (dans ce cas : QF = 40 273/2 = 20 136,50) :

    (40 273 * 0,14) (1 260,60 * 2) = 3 117.

    L'avantage du à la ? part supplémentaire est donc de 3 117 2 487 = 630 ?. Comme elle est

    inférieure à 2 198 ?, l'impôt ne subira aucune correction.

5) Compte tenu des informations dont nous disposons, le couple LECAT bénéficiera d'une

    seule réduction d'impôt à savoir : 153 ? (enfant lycéen).

    Impôt net =2 487 153 = 2 334 ?

6) Montant net imposable (total) :

    (22 320 * 1,25) + (16 320 * 0,9) + 5 665 (2 400 * 1,25) = 45 253

     Nombre de parts : 2,5 parts.

     QF = 45 253/ 2,5 = 18 101,20

     Calcul de l'impôt brut (première méthode) :

     ((11 198 5 615) * 5,5 %) + ((18 101,2 11 198) * 14 %) = 1 273,51.

     Impôt brut total = 1 273,51 * 2,5 = 3 184 ?

     Calcul de l'impôt brut (deuxième méthode) :

     (45 253 * 0,14) (1 260,60 * 2,5) = 3 184 ?

     Impôt net = 3 184 153 = 3 031 ?

     Saisir sur internet pour cette question :

    - en BJ : 16 320

    - en BA : 5 665 (bénéfice foncier)

    - en KI : 22 320

    - en GP : 2 400

    - en EC : 1

    7) Sur les revenus de M Lecat (BIC) et sur les salaires de Me Lecat, la CSG et le CRDS s'appliqueront pour un taux de 8 % au total (revenus du travail). C'est l'employeur de Me Lecat qui payera les montants correspondants à l'URSSAF (Me Lecat n'aura donc jamais "entre ses mains" les sommes correspondantes : retenue à la source). M Lecat, quant à lui, recevra de l'URSSAF un avis d'imposition (séparé de l'avis d'imposition à l'IR) et il payera lui même les sommes correspondantes (mensualisation).

    Quant au revenu du capital (ici revenus fonciers), il font l'objet d'un prélèvement de 11 % (CSG, CRDS et PS) soit ici 5 665 * 0,11 = 623 ? (avis d'imposition, là encore, séparés de l'avis d'imposition).

    Une partie de ce montant est néanmoins déductible (CSG déductible) et donnera lieu, lors de la déclaration 2008 relative aux revenus 2007 à une déduction qui viendra donc en diminution du revenu brut global (revenus catégoriels bruts). Voir cas de synthèse IRPP/PS,

    foyer fiscal BERCY.

8) La CSG incluse dans le montant de 16 320 ? (imposable à l'IR) est la CSG non déductible

    sur laquelle Me Lecat payera donc l'IRPP. Elle payera l'impôt sur une somme qu'elle n'a jamais perçue ! . On peut également évoquer un impôt calculé … sur une taxe !

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