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510[1].IMPOSITION_PLUS_VALUES_PARTICULIER

By Loretta Mcdonald,2014-07-01 17:10
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510[1].IMPOSITION_PLUS_VALUES_PARTICULIER

    L'imposition des plus-values réalisées par les particuliers.

    1. Les plus-values immobilières.

    Les plus-values immobilières sont imposables au taux global de 27 % (impôt de 16 % majoré de 11 % de contributions sociales). C'est le notaire qui est chargé de prélever l'impôt à la source, il remettra ainsi au vendeur un prix net d'impôt.

    A) Le domaine des plus-values imposables.

    a) condition d'imposition.

    L'imposition des plus-values dans le cadre de la fiscalité des ménages est notamment subordonnée à la condition suivante : le cédant doit être une personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé. Un commerçant devra ainsi distinguer selon que l'immeuble a été inscrit à l'actif du bilan de son entreprise ou selon qu'il a été maintenue dans son patrimoine privé.

    b) les exonérations.

    Les principales exonérations sont les suivantes :

    - la résidence principale : une plus-value réalisée à l'occasion de la cession de la résidence

    principale est exonérée.

    - les immeubles dont l'acquisition remonte à plus de 15 ans. De façon plus précise, on

    pratique un abattement de 10 % sur le montant de la plus-value par année de détention

    au-delà de la cinquième, ce qui entraîne mathématiquement l'exonération au bout de 15

    ans.

    - les cessions d'immeubles dont le prix n'est pas supérieur à 15 000 ?.

    - les expropriations pour cause d'utilité publique : l'exonération n'est accordée que si le

    montant de l'indemnité est remployé dans le délai d'un an dans une autre acquisition

    immobilière.

    B) Le calcul des plus-values imposables.

    La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Dans la pratique, les calculs sont plus complexes, ne serait-ce qu'en raison de la prise en compte de certains frais et de certains abattements.

    a) la prise en compte de certains frais.

    Lorsque l'acquisition a été faite à titre onéreux, les frais suivants viennent en majoration du prix d'acquisition :

    - les frais d'acquisition : droits d'enregistrement, honoraires du notaire, commissions de

    l'agence immobilière … ils sont retenus, au choix du contribuable, soit pour leur

    montant réel, soit selon un forfait égal à 7,50 % du prix d'acquisition.

    - les travaux d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration : ils sont retenus pour

    leur montant réel (il faut joindre les factures correspondantes des entreprises) lorsqu'ils

    sont effectués dans les 5 ans suivant la date d'acquisition. En cas de cession de

    l'immeuble au-delà du délai de 5 ans, le contribuable peut opter soit pour les frais réels,

    soit pour un forfait égal à 15 % du prix d'acquisition. On ne peut prendre en compte ni

    les travaux effectué par le contribuable lui-même, ni les travaux qui ont été déduits

    pour le calcul des revenus fonciers si l'immeuble a été mis en location.

    b) La prise en compte de certains abattements.

    Il existe un abattement variable en fonction de la durée de détention de l'immeuble et un abattement fixe :

    - l'abattement variable : la plus-value latente est réduite d'un abattement de 10 % pour

    chaque année de détention au-delà de la cinquième (l'abattement se calcule par

    périodes de 12 mois en faisant abstraction des fractions d'années, voir exemple ci-

    après). En conséquence, la plus-value est totalement exonérée si l'acquisition de

    l'immeuble remonte à plus de 15 ans.

    - l'abattement fixe de 1 000 ? : on pratique un abattement fixe de 1 000 ? pour chaque

    cession réalisée.

    Exemple 1 : un immeuble acquis par succession le 05 mars 1998 (date du décès) est vendu le 5 mai 2007. La période de référence pour le calcul de l'abattement est comprise entre le 5 mars 2003 et le 5 mai 2007 (soit 4 ans et 2 mois). Le pourcentage d'abattement s'élève à 4 * 10 % = 40 %

    Exemple 2 : un contribuable célibataire a acheté un immeuble de rapport le 01/03/1996 pour le prix de 100 000 ?. Il le revend le 01/06/2007 pour un prix de 200 000 ?. Parce que la solution lui est avantageuse, il opte pour le forfait de frais d'acquisition de 7,50 % et pour le forfait de dépenses de travaux de 15 %.

    Calculez l'impôt total sur la plus-value ainsi que la somme qui reviendra au vendeur.

    C) Le paiement de l'impôt sur la plus-value.

    Le vendeur est déchargé de tout souci de calcul, de déclaration et de paiement de l'impôt. En effet, c'est le notaire qui prélèvera l'impôt exigible sur le prix et remettra au vendeur un prix net d'impôt. Le notaire procédera parallèlement au paiement des droits de mutation de 5,09 % dus par l'acquéreur. Lorsqu'il accomplira les formalités de publicité foncière à la conservation des hypothèques, il acquittera à la fois l'impôt sur la plus-value due par le vendeur et les droits de mutation dus par l'acquéreur.

    Remarque : en cas de moins-value, il est interdit de compenser entre elles des plus-values et des moins-values immobilières réalisées au cours d'une même année. A fortiori, il n'est pas possible d'imputer des moins-values immobilières sur les plus-values de même nature réalisées les années suivantes et encore moins de les imputer sur le revenu global imposable. C'est le seul cas où un contribuable ne peut tirer aucun parti fiscal d'une moins-value.

    2. Les plus-values sur valeurs mobilières.

    Les particuliers peuvent, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, réaliser des plus-values ou subir des moins-values lorsqu'ils cèdent des titres composant leur portefeuille financier. Le plus souvent, ces titres sont des valeurs mobilières, c'est à dire des actions ou des obligations.

Les principes généraux sont les suivants :

    - seuil d'imposition : l'imposition n'est déclenchée que si le montant des cessions de titres

    réalisées au cours de l'année dépasse le seuil de 15 000 ? (20 000 ? à partir du

    01/01/2007)

    - les plus-values sont imposées au taux global de 27 % (impôt de 16 % et contributions

    sociales de 11 %)

    - régime des moins-values : les moins-values se compensent d'abord avec les éventuelles

    plus-values réalisées au cours de l'année. Quant à la moins-value nette, elle pourra être

    imputée sur des plus-values de même nature des dix années suivantes.

    Les plus-values réalisées dans le cadre d'un plan d'épargne en actions (PEA) bénéficient de conditions particulières (notamment exonération au-delà de 5 ans).

    La plus-value mobilière est déclarée par le contribuable (imprimé 2 074) en complément de sa déclaration annuelle des revenus (n? 2042). L'imposition est ensuite prise en compte sur l'avis d'imposition.

    3. Les plus-values sur meubles corporels.

    a) champ d'application.

    Aucune liste de biens n'est établi par l'administration fiscale. Sont visées notamment les cessions de certains bateaux de plaisance, de chevaux de course, de bijoux ou d'objets d'art, sauf, pour ces dernières option pour un régime spécial (que nous n'étudierons pas dans le cadre de ce cours).

Sont exonérées les cessions de biens :

    - d'une certaine nature : meubles meublants, appareils ménagers, automobiles …

    - ou détenus depuis plus de 12 ans.

    - ou pour un prix n'excédant pas 5 000 ?.

    b) Calcul de la plus-value.

    Comme pour les immeubles, elle est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'achat par le cédant, mais compte tenu de certaines particularités :

    - le prix d'achat initial peut être majoré des frais d'acquisition et de restauration, mais

    pour leur seul montant réel.

    - l'abattement pour durée est appliqué au-delà de la deuxième année et pour 10 % par

    an (les cessions de biens détenus plus de 12 ans sont donc exonérées).

    - il n'y a pas d'abattement fixe.

    c) modalités d'imposition des plus-values.

    La plus-value nette est soumise à l'IR au taux de 16 %. Les prélèvements sociaux portent le taux global à 27 %.

    Une déclaration (n? 2048) est à déposer à la recette des impôts du vendeur, accompagné du montant correspondant dans le délai d'un mois suivant la vente.

    EXERCICE

    Monsieur TOLBIAC (célibataire sans enfant à charge), ancien chef d'entreprise habitant la région lyonnaise, vient de prendre sa retraite et de s'installer dans le sud de la France. Dans cette perspective, il a cédé durant l'année 2006, plusieurs éléments de son patrimoine :

    - sa résidence principale, un appartement acquis 194 000 ? il y a 10 ans a été cédée au

    prix de 412 000 ?, les frais de vente s'élevant à 32 800 ?.

    - une résidence secondaire, un appartement, situé dans une station de ski, a été vendue

    pour 192 000 ? le 07/11/2006, les frais d'agence s'élevant à 12 000 ?. Acquis le

    18/03/1994 pour 50 000 ? plus des frais pour 3 800 ?, il a fait l'objet d'une rénovation en

    2000 : les travaux ont été effectués par une entreprise pour 10 000 ? (les factures

    correspondantes ont été conservées). Monsieur TOLBIAC les a complétés par une

    isolation qu'il a alors réalisée personnellement avec des matériaux acquis pour 2 000 ?

    et dont il a conservé les justificatifs d'achat.

    - un grand voilier (bien meuble dont la plus-value est taxable en cas de cession), acquis le

    22/05/1998 pour 75 000 ?, a été cédé pour un prix global de 128 000 ? le 12/09/2006.

    Monsieur TOLBIAC a fait réaliser sur ce voilier, il y a deux ans, des travaux de remise

    en état pour 5 000 ?.

    - des actions et placements divers ont été également négociés. Les 4 100 actions qu'il

    détenait sur les 8 000 actions de la société BIOPLUS ont été cédées au groupe industriel

    qui a repris son activité. Le prix global s'est élevé à 502 000 ?. Monsieur TOLBIAC les

    avait lui-même acquises en 1999 au prix total de 292 000 ?.

    - par l'intermédiaire de sa banque, il a vendu :

    o pour 24 800 ? des actions de sociétés cotées, il les avait acquises 25 900 ? en 2002

    o pour 2 600 ? des titres de SICAV monétaires de capitalisation, il les avait acquis

    pour 2 250 ? en 2003.

    TRAVAIL A FAIRE : Déterminez le montant des plus-values imposables au nom de monsieur TOLBIAC.

    PLUS-VALUE

    IMPOSABLE A 27 %

    16 % + 11 %

     PRIX DE VENTE

     PRIX ACQUISITION

    Eventuels frais d'agence soustraits

    FRAIS ACQUISITION INCLUS (REEL ou

    7,5 %)

    DEPENSES TRAVAUX INCLUS

    réel si cession dans les 5 ans suivant la date

    d'acquisition

    au delà de 5 ans : frais réel ou 15 % du prix

    acquisition

    EXEMPLE 1

PERIODE DE REFERENCE : ENTRE LE 01/03/2001 ET LE 01/06/2007

    SOIT 6 ANS ET 3 MOIS

    POUR L'ABATTEMENT, ON RETIENDRA 6 ANS

    PRIX DE CESSION ................................................................... 200 000 PRIX ACQUISITION ................................................................ - 100 000 FORFAIT DE FRAIS ACQUISITION ..................................... - 7 500 100 000 * 7,5 %

    FORFAIT DE DEPENSES/TRAVAUX ................................... - 15 000 100 000 * 15 %

    PLUS-VALUE BRUTE ............................................................. 77 500 ABATTEMENT POUR DUREE DE DETENTION ................ 46 500

    10 % * 6 * 77 500

    ABATTEMENT FIXE ............................................................... 1 000 PLUS-VALUE IMPOSABLE ................................................... 30 000 IMPOSITION GLOBALE DE 27 % ......................................... 8 100 prélevé par notaire

    SOMME REVENANT AU VENDEUR .................................... 191 900 (200 000 8 100)

    EXERCICE TOLBIAC

    1. Résidence principale : exonération

    2. Résidence secondaire

    PERIODE DE REFERENCE POUR LE CALCUL DE L'ABATTEMENT :

    18/03/1999 AU 07/11/2006 SOIT 7 ANNEES COMPLETES,

    POUR L'ABATTEMENT, ON RETIENDRA 7 ANS

    PRIX DE CESSION ................................................................... 192 000 FRAIS AGENCE SUR LA CESSION ...................................... - 12 000 PRIX ACQUISITION ................................................................ - 50 000 FORFAIT DE FRAIS ACQUISITION ..................................... - 3 800 REEL > 7,5 % * 50 000

    FORFAIT DE DEPENSES/TRAVAUX ................................... - 10 000 REEL > 10 % * 50 000

    PLUS-VALUE BRUTE ............................................................. 116 200 ABATTEMENT POUR DUREE DE DETENTION ................ 81 340

    10 % * 7 * 116 200

    ABATTEMENT FIXE ............................................................... 1 000 PLUS-VALUE IMPOSABLE ................................................... 33 860 IMPOSITION GLOBALE DE 27 % ......................................... 9 142,20 prélevé par notaire

    SOMME REVENANT AU VENDEUR .................................... 182 857,80 (192 000 9 142,20)

    Par ailleurs, le vendeur versera 12 000 ? à l'agence.

    3. Voilier

    PERIODE DE REFERENCE POUR LE CALCUL DE L'ABATTEMENT :

    22/05/2000 AU 12/09/2006 SOIT 6 ANNEES COMPLETES,

    POUR L'ABATTEMENT, ON RETIENDRA 6 ANS

    PLUS-VALUE BRUTE ............................................................. 48 000 128 000 (75 000 + 5 000)

    PLUS-VALUE IMPOSABLE (APRES ABATTEMENT) ...... 19 200

    48 000 (48 000 * 6/10)

    IMPOSITION ............................................................................ 5 184 19 200 * 27 %

    4. Actions

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